Рынок ипотеки: неустойчивое равновесие …

Ипотечная служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость» подвела итоги регулярного мониторинга московского рынка ипотечного кредитования за 2012 год.

Большая часть уходящего 2012 года может быть уверенно названа «золотой порой» ипотечного рынка. Использование россиянами банковских кредитных продуктов в качестве финансового инструмента решения жилищных задач приобрело широкий размах.

«В период с января по август 2012 года доля ипотечных сделок, совершенных нашими клиентами - покупателями, составила 54% от общего числа сделок компании, а средняя сумма ипотечного кредита, в сравнении с 2011 годом, увеличилась на 15%, обогнав темпы роста средних цен на московское жилье» - сообщила Коммерческий директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Светлана Дымченко.

Увы, данный расцвет продлился не слишком долго: начиная с осени над рынком ипотечного кредитования стали постепенно сгущаться тучи…

«Подводя итоги 2011 года, я предположила, что примерно с середины 2012 года банки могут приступить к постепенному повышению процентных ставок. А это, в свою очередь, приведет к удорожанию кредитов для заемщиков». - сообщила Ирина Кажикина, Руководитель Ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» – «С сожалением вынуждена констатировать, что данный прогноз практически полностью совпал с действительностью: вернувшись из отпусков, банкиры приступили к пересмотру условий кредитования, в результате которого прирост нижнего предела процентных ставок которых за вторую половину года в среднем по рынку составил 1,1%».

Приращение верхнего предела ставок по ипотечным кредитам за тот же период оказалось незначительным, составив в среднем 0,05%. В связи с этим, по сравнению с августом 2012 года, к декабрю разрыв между нижним и верхним пределом ставок для заемщиков, готовых подтвердить «белый» доход, сократился с 4,85% до 3,75%.

«На мой взгляд, вскоре рост постигнет и верхний предел ставок» - поделилась мнением Ирина Кажикина – «При этом резких подъемов здесь я не ожидаю, так как банки, вероятно, остерегутся совершать шаги, могущие «испугать» заемщиков. Вообще, в последнее время банки поменяли политику повышения ставок: если раньше подъемы происходили один раз в 5-6 месяцев, но сразу на 0,5-1%, то сейчас корректировки участились, но каждый прирост составляет не более 0,25%. Что ж, с точки зрения психологии, это правильно: ведь резкие подъемы всегда становятся своеобразными шоковыми ударами, тогда как нынешняя политика обеспечивает возможность постепенного привыкания населения. Однако реально суть дела при этом не меняется: кредиты медленно, но верно дорожают»...

Если же анализировать изменения процентных ставок по кредитам за несколько предыдущих лет, становится очевидным, что по состоянию на конец 2012 года рынок ипотеки вернулся по параметру дороговизны кредитов к состоянию, наблюдавшемуся в 2010 году, то есть – вскоре после завершения острой стадии финансового кризиса.

Наглядным примером данного утверждения может служить таблица 1, отражающая изменения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ.

Таблица 1. Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).

Период	Июль 2010 г.	Июль 2011 г.	Июль 2012 г.	Декабрь 2012 г.
Верхний предел ставок	14,7	13,3	14,95	15
Нижний предел ставок	12,5	10,3	9,9	11

Сходная ситуация наблюдалась и в кредитной политике банков в отношении заемщиков, не имевших возможности официального подтверждения доходов: по сравнению с июлем 2012 года нижний предел ставки к декабрю вырос на 1,6%, верхний предел - на 0,5%.

Таблица 2. Среднерыночные величины процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым в рублях, для заемщиков, не подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ (Москва, 18 ведущих банков).

Период	Июль 2010 г.	Июль 2011 г.	Июль 2012 г.	Декабрь 2012 г.
Верхний предел ставок	15,2	13,6*	14,75	15,25
Нижний предел ставок	13,16	10,7	9,9	11,5

* - с учетом летних акций 10,5%.

«Вторым значимым изменением кредитной политики банков, в полной мере проявившим себя во второй половине 2012 года, стал заметный рост зависимости процентных ставок по выдаваемым кредитам от срока кредитования и размера собственных средств заемщика». - сообщила Ирина Кажикина – «В частности, если в период с июля 2011 по июль 2012 года данная совокупность параметров имела принципиальное значение для 29% банков, то к концу нынешнего года она обрела важность для 45% игроков ипотечного рынка» (таблица 3).

Таблица 3. Распределение факторов (групп факторов), влияющих на определение процентной ставки по кредитам (Москва, 18 ведущих банков).

Факторы, влияющие на величину процентной ставки	Июль 2010	Июль 2011	Июль 2012	Декабрь 2012
1. Срок кредита, способ подтверждения дохода заемщика, размер собственных средств	64%	36%	45%	45%
2. Срок кредита и способ подтверждения дохода	9%	7%	5%	2%
3. Способ подтверждения дохода	0%	7%	0%	0%
4. Срок кредита и размер собственных средств	27%	29%	29%	45%
5. Срок кредита	0%	14%	5%	0%
6. Размер собственных средств	0%	7%	11%	5%
7. Единая процентная ставка для всех категорий заемщиков независимо от условий кредитования	0%	0%	5%	3%

«Концентрация внимания на сочетании таких факторов, как срок кредитования и размер собственных средств заемщика, очевидно свидетельствует о том, что в настоящее время банки ожидают ухудшения экономической ситуации, а потому принимают меры к недопущению накапливания в своих кредитных портфелях долгов, потенциально тяготеющих к дефолтности» - прокомментировала приведенную статистику Руководитель Ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

Естественно, рассмотренные изменения кредитной политики основных игроков ипотечного рынка не могли не сказаться на снижении активности спроса на ипотечные продукты со стороны покупателей жилья. «По итогам осени доля ипотечных сделок в структуре операций компании составила 32%». - проинформировала Коммерческий директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Светлана Дымченко – «В сравнении с показателями первого полугодия существенное снижение активности ипотечных покупателей налицо. При этом, по нашим ощущениям, в настоящее время процентные ставки по кредитам находятся на верхнем пределе возможностей заемщиков. В случае их дальнейшего повышения многие из тех, кто сегодня рассматривает ипотеку в качестве способа решения своих жилищных проблем, откажутся от существующих намерений, так как попросту не смогут позволить себе обслуживание столь дорогих кредитов».

Таким образом, по состоянию на конец 2012 года рынок ипотеки замер в состоянии неустойчивого равновесия. Немало россиян, планировавших в будущем году воспользоваться ипотечными продуктами для покупки жилья, в силу состоявшегося удорожания кредитов уже вынуждены отложить свои планы на потом. Однако все еще немало и тех, кто пока не отказался от этих планов. Но если повышение ставок в 2013 году продолжится, дальнейший спад спроса неминуем. Иными словами, сегодня очень многое зависит от того, смогут ли ипотечные банки в наступающем году, как минимум, удержать кредитные ставки на текущем уровне, а в идеале- вернуть их величины к уровню начала – середины 2012 года.

«По моему мнению, вероятность того, что в 2013 году процентные ставки продолжат расти, весьма высока». - высказала мнение Ирина Кажикина – «Однако это тот самый случай, когда мне очень хотелось бы ошибиться»!

Пресс-служба «РЕЛАЙТ-Недвижимость»