Выборка из аналитических материалов ДОМ.РФ

Выборка из аналитических материалов ДОМ.РФ от 11.06.2020

1. Средневзвешенные ипотечные ставки, % годовых
1. Стандартные

• новостройки 8,46
• вторичный рынок 8,71
• рефинансирование 8,54

2. С господдержкой

• господдержка 2020 (6,5%) 6,16
• семейная ипотека 4,87
• дальневосточная ипотека 1,82
• военная ипотека 8,29

3. На покупку ИЖД и ИЖС

• покупка готового дома 10,56
• строительство жилого дома 12,20
• кредит под залог имеющейся недвижимости 10,78

2. О переходе на проектное финансирование

В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ с 01.07.2019 привлечение средств участников долевого строительства возможно только с использованием счетов эскроу, за исключением проектов строительства жилья, соответствующих критериям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480. Информация о всех проектах строительства жилья и выданных заключениях о соответствии вышеуказанным критериям размещается застройщиками и контролирующими органами субъектов Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф.

По состоянию на 15.06.2020, согласно проектным декларациям, опубликованным в информационной системе, осуществляется реализация проектов строительства 99,3 млн кв. м жилья, из них:

• 91,5 млн кв. м (92%) – проекты, по которым разрешено привлечение средств дольщиков, в том числе:

• 57,7 млн кв. м – проекты, в которых средства дольщиков могут привлекаться без использования счетов эскроу;
• 33,8 млн кв. м – проекты, по которым застройщиками предусмотрено использование счетов эскроу;

• 7,8 млн кв. м – проекты, реализация которых с 01.07.2019 осуществляется без средств дольщиков.

3. О реализации программы «Дальневосточная ипотека»

Условия программы «Дальневосточная ипотека» (далее – Программа) утверждены постановлением Правительства от 07.12.2019 №1609, реализуется с 10.12.2019.

Программа предусматривает возмещение банкам недополученных доходов при выдаче ипотеки по ставке 2% молодым семьям на приобретение жилья в новостройках или владельцам «дальневосточного гектара» на строительство дома.

Молодые семьи также могут приобрести квартиру или дом на вторичном рынке в сельских поселениях или построить дом на любом земельном участке.

Максимальная сумма кредита – 6 млн руб., срок кредита – до 20 лет. Период выдачи - 5 лет (с 01.12.2019 по 31.12.2024).

Для заемщика снижение ставки по ипотечному кредиту до 2% позволяет снизить платеж на 40% (с 22,5 тыс. руб. в мес. до 13,2 тыс. руб. для кредита в 2,4 млн руб., рыночная ставка – 9%, срок – 18 лет). Общая экономия на процентных платежах – 1,7 млн руб. (69% суммы кредита).

Утвержденный лимит выдачи кредитов по Программе – 450 млрд рублей (около 150 тыс. кредитов, 30 тыс. кредитов ежегодно). Оператор Программы – ДОМ.РФ.

Текущие результаты

Основные кредиторы начали прием заявок в третьей декаде декабря.

По состоянию на 10.06.2020 подано 31,2 тыс. заявок, одобрено 18,2 тыс. заявок.

При этом в 2019 году общий объем выдачи ипотеки на новостройки в ДФО составил 13,5 тыс. кредитов (в том числе – 4,2 тыс. кредитов за январь-апрель 2019 года).

За 4 месяца 2020 г. в ДФО в рамках Программы выдано 5,3 тыс. кредитов на 18,3 млрд руб., из которых 4,5 тыс. – под залог прав по ДДУ (65% всей выдачи ипотеки на новостройки в ДФО), общая выдача ипотеки на новостройки выросла в 1,7 раза к 4 месяцам 2019 г.

Общее количество сделок по ДДУ (без учета проектов, продающихся через счета эскроу) в январе-мае 2020 г. в ДФО сократилось на 13% по сравнению с январем-маем 2019 г. из-за влияния ограничительных мер по предотвращению распространения коронавирусной инфекции.

По данным о продажах жилья в новостройках с уплатой взносов в компенсационный фонд, в мае 2020 г. в крупных городах ДФО цены на новостройки выросли на 29% к ноябрю 2019 г. Это привело к росту платежа по ипотеке и требуемого размера первоначального взноса для участников Программы на 29%, однако выгода при участии в Программе сохраняется, т.к. платеж ниже рыночного уровня на 11%.

Заявки принимаются во всех субъектах ДФО. Половина всех заявок одобрена жителям двух субъектов: Республики Саха (Якутия) (9,4 тыс.) и Приморского края (6,7 тыс.), в которых строится около 50% всех многоквартирных домов в ДФО.

В настоящее время выдачи на приобретение жилья на вторичном рынке или на строительство индивидуального жилого дома единичны. Продукт на приобретение (строительство) жилого дома есть у 5 банков. Банк ДОМ.РФ на 10.06.2020 одобрил 46 заявлений, подписано 14 кредитных договоров на строительство индивидуального дома. Выдано 9 кредитов.

Программа также позволяет получить кредит на строительство жилого дома на «дальневосточном гектаре». При разработке Программы общий объем таких кредитов оценивался в 5,6 тыс. (около 4% объема Программы). На 10.06.2020 Банк ДОМ.РФ одобрил 11 заявок на строительство дома на «дальневосточном гектаре», подписано 3 кредитных договора, выдан 1 кредит.

Проблема: недостаточный объем строительства

Всего в ДФО строится 2,1 млн кв. м жилья – в 13 городах (94% стройки) и 9 сельских поселениях (6% стройки), в которых проживает 59% городского населения и 1% сельского населения ДФО. Для оставшегося 41% городского населения Программа недоступна из-за отсутствия строительства. Общий объем непроданного жилья составляет 1,1 млн кв. м (53%, около 22 тыс. квартир), что меньше планового объема выдачи кредитов в рамках Программы. Для сельских жителей (27% молодых семей проживают в сельских поселениях ДФО) доступна покупка жилья на вторичном рынке.

Предложения

В целях увеличения объемов жилищного строительства целесообразно реализовывать масштабные проекты жилищного строительства, в том числе комплексного развития территорий.

Дополнительной поддержкой предложения нового жилья является реализация программы субсидирования ставки проектного финансирования в части инфраструктуры для обеспечения финансовой устойчивости проектов при реализации проектов комплексного освоения территорий.

4. О реализации мер государственной поддержки многодетных ипотечных заемщиков

В соответствии с поручением Президента по итогам Послания Федеральному Собранию принят Федеральный закон от 03.07.2019 № 157-ФЗ о поддержке многодетных семей в погашении ипотеки.

Семья, в которой в 2019-2022 гг. родился третий или последующий ребенок и у которой есть ипотечный кредит, получает возможность сократить свой долг по ипотеке на 450 тыс. руб.

Прогнозное количество участников – 250 тыс. семей, прогнозные расходы – до 112,5 млрд руб. Оператор программы – АО «ДОМ.РФ», порядок реализации утвержден Постановлением Правительства от 07.09.2019 №1170.

На 10.06.2020 поступило порядка 74,0 тыс. заявок, 56,1 тыс. из них одобрено, сумма к выплате – 24,0 млрд руб. По 11,5 тыс. заявок – отказы (основная причина - несоответствие целям кредитования: приобретение долей, строительство ИЖС по договорам подряда, приобретение земель личного подсобного хозяйства; обсуждается возможность расширения целей кредитования).

Из 74,0 тыс. поданных заявок более 20,3 тыс. заявок поступило от семей, которые оформили ипотеку уже после запуска программы. За период реализации программы 4,4 тыс. заемщиков за счет субсидии полностью погасили кредит.

Для заемщика субсидия в 450 тыс. руб. на погашение основного долга позволяет снизить платеж по ипотечному кредиту на 20% (для кредита в 2,4 млн руб., ставка – 10%, срок – 15 лет).

Общая выгода для заемщика – 1,32 млн руб. (55% суммы кредита), в том числе экономия на процентных платежах – 870 тыс. руб. (36% суммы кредита).

Финансирование программы осуществляется за счет собственных средств АО «ДОМ.РФ» с последующим возмещением затрат и недополученных доходов.

Из федерального бюджета на реализацию программы АО «ДОМ.РФ» перечислено 13,4 млрд руб., ФЗ о бюджете на 2020-2022 гг. предусмотрено выделение еще 64,2 млрд руб., в т. ч. на 2020 г. – 4 млрд руб. (по оценкам, хватит на выплату субсидий до января 2022 г. при плановом сроке окончания выплат – в июле 2023 г.).

5. О реализации программы субсидирования ставок по ипотеке на новостройки до 6,5% (господдержка 2020)

Программа льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках реализована по поручению Президента Российской Федерации (№Пр-699 от 22.04.2020) в целях поддержки строительной отрасли и доступности ипотеки в условиях распространения коронавирусной инфекции и роста процентных ставок.

Условия программы утверждены Постановлением Правительства №566 от 23.04.2020 (вступили в силу 02.05.2020):

• субсидии предоставляются по всем ипотечным кредитам на приобретение квартир в новостройках с 17.04.2020 г. по 01.11. 2020 г;
• ставка для заемщика – 6,5% (при отсутствии страхования жизни и имущества может быть увеличена не более, чем на 1 п.п.);
• максимальная сумма кредита – 3 млн руб. (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 8 млн руб.);
• банкам компенсируются недополученные процентные доходы в размере разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и ставкой по кредиту для заемщика в течение всего срока жизни кредита.

Оператор программы - ДОМ.РФ.

Лимит выдачи по Программе – 740 млрд руб. (около 247 тыс. кредитов). 24.04.2020 г. подписано распоряжение Правительства №1127-р о выделении 6,0 млрд рублей для финансирования реализации программы в 2020 году. Средства будут перечислены в виде вклада в имущество АО «ДОМ.РФ».

По состоянию на 11.06.2020 заявки на лимиты в программе подали 57 банков на 1 052 млрд руб. и 3 некредитные организации на 0,3 млрд руб. Прием заявок от банков окончен, некредитные организации могут подать заявку до 15.06.2020. Распределение лимитов будет произведено до 30.06.2020 пропорционально поданным заявкам.

Результаты Программы по состоянию на 10 июня 2020 года

Выдача первых кредитов началась 20 апреля. По состоянию на 10.06.2020, по данным ЕИСЖС, банками получено 169 тыс. заявок, из них рассмотрено 136,5 тыс., одобрено 112,1 тыс. заявок (процент одобрения – 82%). Выдано 37,5 тыс. кредитов на 93,7 млрд руб., при этом 98% объема выданных кредитов приходится на ТОП-15 банков. По Москве банками получено 23,2 тыс. заявок, из них рассмотрено 19,3 тыс., одобрено 15,3 тыс. заявок (процент одобрения – 79%). Выдано 4,8 тыс. кредитов на 22,2 млрд руб., при этом 99% объема выданных кредитов приходится на ТОП-15 банков.

6. О текущем состоянии ипотеки и жилищного строительства
1. Ипотечное кредитование

По данным Банка России на 01.05.2020, средняя ставка по ипотеке достигла минимальных значений - 8,3% (8,7% - целевой показатель Национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год).

Ставки по рыночным продуктам составили около 9%, по программе «Семейная ипотека» - около 5% (32% выдачи ипотеки на покупку жилья в новостройках).

Выдано 399 тыс. кредитов на 965 млрд рублей (+1% в количественном сопоставлении и +12% – в денежном выражении к аналогичному периоду 2019 года).

Доля сделок в новостройках с ипотекой выросла до рекордного уровня в 59% в I квартале 2020 (35% - в I квартале 2019).

В апреле в результате введенных ограничительных мер и снижения уровня потребительской уверенности ожидалось снижение выдачи ипотеки более чем на 30%, по факту снижение оказалось существенно меньше: -17% в количественном выражении и -13% в денежном выражении к апрелю 2019. Со второй половины апреля банки стали снижать ипотечные ставки.

По предварительным оценкам ДОМ.РФ, в мае рынок ипотеки вернулся к росту: выдано 87 тыс. кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% в количественном и +8% в стоимостном выражении выше уровня мая 2019 г.). Ключевой фактор – реализация программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% (запущена по поручению Президента в конце апреля 2020 года), которая обеспечила 20% всей выдачи ипотеки в мае.

По данным ДОМ.РФ, на 11.06.2020 средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам снизились до 8,5-8,7% (на 0,3-0,4 п.п. по сравнению с концом марта 2020 года). Банк ДОМ.РФ с 13 мая снизил ставки по ипотечным продуктам в самых популярных программах кредитования: рефинансировать ипотеку можно по ставке от 7,6% годовых, кредит на первичном рынке также доступен от 7,6%, на вторичном рынке – от 8,4%. В настоящий момент такое предложение - одно из самых привлекательных среди топ-15 банков.

В совокупности низкие ставки и меры по поддержке экономики, осуществляемые Правительством РФ, привели к значительному повышению доступности ипотеки и реализации отложенного ранее спроса: по данным Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, к концу мая недельные продажи на первичном рынке жилья вернулись к уровню начала марта (с 25 по 31 мая в периметре ответственности фонда заключено 6,7 тыс. ДДУ в сравнении с 6,5 тыс. сделок за первую неделю марта). По данным опроса ВЦИОМ (проведен по заказу ДОМ.РФ), в мае ожидания населения в жилищной сфере значительно улучшились: доля граждан, считающих текущий момент благоприятным для покупки жилья, выросла до 29% (с 24% в апреле 2020 – минимума за последние 3 года), 75% граждан не ожидают роста цен на жилье или ставок по ипотечным кредитам

2. Жилищное строительство.

В 2019 г. построено 82 млн кв. м жилья (+6% к 2018 г.), в т.ч. МКД - 43,5 млн кв. м (+1%), ИЖС – 38,5 млн кв. м (+14%). По данным Росстата, за 4 месяца 2020 г. введено 18,6 млн кв. м жилья (-5,1% к 4 месяцам 2019 г.), из них – 9,1 млн кв. м МКД (-1,1%) и 9,5 млн кв. м ИЖС (-8,7%).

В стадии строительства на 11.06.2020, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), в России находится жилье общей площадью 99,2 млн кв. метров. Из них привлечение средств дольщиков разрешено по проектам строительства 91,4 млн кв. м жилья (92% строящегося жилья), в т.ч. – 33,8 млн кв. м – проекты, по которым застройщиками предусмотрено использование счетов эскроу, 57,7 млн кв. м - достраиваются по Постановлению №480.

Переход на проектное финансирование повысил финансовую устойчивость застройщиков, поскольку теперь финансирование строительства осуществляется за счет собственных средств и ранее одобренной кредитной линии, а не выручки от продаж. В результате из-за снижения темпов продаж не возникает рисков образования кассовых разрывов, а лишь увеличивается выборка кредита по базовым ставкам (не покрытого средствами на счетах эскроу).

По данным Банка России на 01.05.2020, в 75 регионах России по новому механизму финансирования осуществляется более 1,9 тыс. проектов, застройщиками заключено 1,1 тыс. кредитных договоров на 1,3 трлн руб. (+40% к 01.01.2020). Количество счетов эскроу составило более 88 тыс. (+100%), объем денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, вырос до 317,9 млрд рублей (+115%). В 46 субъектах России полностью реализовано 140 проектов с использованием счетов эскроу, по которым 11 банками раскрыты 7,0 тыс. счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составляет 15,0 млрд руб.

По состоянию на 11.06.2020 из 99,2 млн кв. м проектов в стадии строительства продано 43,7 млн кв. м (44%), в т.ч.: 22,7 млн кв. м (68%) – в проектах с планируемым сроком ввода до конца 2020 г.; 15,3 млн кв. м (44%) – в проектах со сроком ввода в 2021 г.; 5,7 млн кв. м (18%) – в проектах начальной стадии строительства (срок ввода – 2022 г. и позднее). Такая динамика продаж не вызывает опасений, т.к. около 20-30% квартир продается после ввода объекта в эксплуатацию.

В начале второго квартала существенным риском для строительной отрасли являлся возможный запрет на осуществление строительных работ. В результате он затронул только проекты в Москве и Московской области и продлился менее месяца.

Такие задержки, по данным опроса застройщиков, проведенного ИРСО для НОСТРОЙ, не являются критическими и могут быть наверстаны при условии обеспечения бесперебойности поставок стройматериалов и отсутствия дополнительных ограничений на передвижение сотрудников.

С начала апреля еженедельно запускали более 40 проектов строительства многоквартирных домов (+450 тыс. кв. м еженедельно).

Итоги развития отрасли свидетельствуют, что благодаря своевременно принятым мерам удалось избежать резкого снижения объемов ипотечного кредитования, объемов строящегося жилья и остановки строительства.

В настоящее время ключевыми рисками являются:

• возникновение второй волны распространения коронавирусной инфекции и возобновление действия ограничительных мер;
• ухудшение качества ипотечного портфеля и рост просроченной задолженности;
• сокращение платежеспособного спроса на жилье;
• рост стоимости кредитов для застройщиков.

По оценкам ДОМ.РФ, принятые антикризисные меры в совокупности со стабилизацией макроэкономической ситуации позволят обеспечить устойчивое функционирование отрасли и плановое завершение строительства жилья.

По итогам года ввод жилья составит порядка 40-45 млн кв. многоквартирного жилья (соответствует уровню 2019 года).

Средняя ставка по ипотеке в 2020 г. вплотную приблизится к целевому ориентиру Национального проекта «Жилье и городская среда», установленному на 2024 год, при этом доля выдачи ипотеки на первичном рынке составит около 50%, в том числе за счет программы субсидирования ипотеки по ставкам 6,5% - около 25% всей выдачи.

Всего будет выдано более 1 млн кредитов на общую сумму свыше 2,5 трлн рублей.