30 октября в Комитете Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению прошло заседание “круглого стола” на тему “О совершенствовании российского законодательства в целях обеспечения устойчивого развития ипотеки”

Актуальность темы круглого стола связана с тем, что в настоящее время в связи с кризисными явлениями на мировых финансовых рынках развитие ипотеки испытывает ряд затруднений. Участники заседания обсудили возможные механизмы поддержки системы ипотечного жилищного кредитования и подходы по законодательному регулированию проблемы.

Последствия международного финансового кризиса привели к некоторому снижению объемов выдачи ипотечных кредитов, и эта тенденция, возможно, сохранится и в дальнейшем, заявил заместитель генерального директора российского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. "Объем выдаваемых ипотечных кредитов во втором квартале 2008 года снизился на 12% относительно прогнозируемых показателей, и это связано с влиянием международного финансового кризиса на российский рынок. И негативная тенденция здесь будет продолжаться", - сказал А.Семеняка, выступая на заседании "круглого стола" в Совете Федерации.

А.Семеняка отметил, что это первое снижение с 2004 г., констатирует портал Ассоциации строителей России. Он напомнил, что во втором квартале текущего года было выдано ипотечных кредитов на сумму 188,4 млрд руб.

В свою очередь глава комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Дмитрий Ананьев в своем выступлении сообщил, что некоторые банки приостанавливают или прекращают выдачу ипотечных кредитов. "Но и раньше, надо признать, была очень низкая доступность ипотеки, которая охватывала весьма узкий слой населения, при том, что более 85% граждан страны не имели доступа к ипотечному кредитованию", - сказал Д.Ананьев.

По его словам, рост инфляции, дефицит и высокая стоимость долгосрочной ликвидности вынуждает российских корпоративных заемщиков переориентироваться на краткосрочные заимствования. Ссылаясь на данные Центробанка, Дмитрий Николаевич также отметил, что во втором квартале текущего года средневзвешенная ставка по ипотеке увеличилась в рублях с 12,4% до 12,5%. "Очевидно, что в текущей ситуации намечается тенденция дальнейшего количественного сокращения ипотечного кредитования при дальнейшем уменьшении его доступности", - полагает Д.Ананьев.

Для улучшения сложившейся ситуации, считает глава комитета, необходимо разработать комплекс мер "институционального и законодательного характера", которые позволят частично нивелировать эффект конъюнктуры внешних финансовых рынков. "Для обеспечения устойчивого развития рынка ипотеки необходимо снизить уровень рисков на этом рынке и сформировать повышенные резервы участниками рынка, в первую очередь, речь идет о банках, которые выдают ипотечные кредиты", - сказал Д.Ананьев.

По его мнению, необходимо также развивать конкуренцию на рынке ипотечного жилищного кредитования и формировать внутренний рынок ипотечных ценных бумаг. "Это станет принципиальным фактором устойчивого развития ипотеки в нашей стране и создаст механизм перетока долгосрочных ресурсов финансового рынка на рынок ипотечного жилищного кредитования", - подчеркнул сенатор.

Кроме того, по его словам, назрела потребность в разработке нового программного документа, в котором должны быть определены меры по развитию рынка ипотечного кредитования и объемы государственной поддержки по развитию этого рынка. "Разработка такого документа позволила бы задать ориентиры для нормативно-правового регулирования и осуществления функций по контролю и надзору в сфере ипотечного жилищного кредитования", - заключил г-н Ананьев.

Необходимо разработать поправки к закону "Об ипотеке", которые бы регламентировали требования банков к заемщикам в отношении досрочного погашения ипотечных кредитов, считает заместитель генерального директора "Миэль-Брокеридж" по ипотеке Ирина Кажикина.

Для кредитных организаций практика фондирования долгосрочных кредитов короткими займами создает риск увеличения разбалансированности активов и пассивов по срокам. Данная стратегия также подразумевает необходимость постоянного рефинансирования, что в свою очередь, только увеличивает давление на краткосрочный рынок.

Как заметила Анна Ивановна Лупашко: “В сложившихся условиях средние и мелкие банки стремятся продать накопленные на балансе длинные активы, для поддержания соответствия нормативам ЦБ РФ.” При этом пулы ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой теряют в цене. Банки, вынужденные удерживать пулы ипотечных кредитов с фиксированной ставкой на балансе, несут убытки. При обеспечении актива на 10-15% (размер дисконта при покупке пулов) и задолженности по и потеке порядка 1 трлн. Руб. совокупные потери банковской системы могут составить порядка 150 млрд. руб.

Таким образом, поскольку ипотека является наиболее длинным и затратным видом кредитования, в сложившихся условиях многие банки вынуждены сокращать свои ипотечные программы вплоть до полного выхода из этого сегмента.

Итоги 1 полугодия 2008 года наглядно продемонстрировали влияние международного финансового кризиса на российский рынок. В период за второе полугодие 2007 по первое полугодие 2008 года темпы роста цен на жилье, объемов ипотечного кредитования и строительства в регионах Российской Федерации (без учета Москвы, Московской области и Тюменской области) замедлились. Так, в среднем по стране объемы ипотечного кредитования увеличились на 90% (220% за предыдущий период), строительство на 14% (37% за предыдущий период), цены на жилье в регионах за 2 квартал 2007 года по 2 квартал 2008 года – на 30% (48% за предыдущий период). При этом, наиболее опасной тенденцией является замедление темпов ввода жилья, так как объемы строительства, непосредственно влияют на стоимость жилья и являются ключевым фактором повышения доступности жилья населения.

Объем выдаваемых ипотечных кредитов во 2 квартале т.г. снизился на 12% относительно прогнозируемого на основании тренда, определяемого прошлыми периодами. Это первое снижение начиная с 2004 года.

По итогам заседания также выдвинуто предложение сформировать рабочую группу под эгидой Совета Федерации, в рамках которой разработать поправки к действующему законодательству.

Кроме того, Совет Федерации рекомендовал правительству РФ скорректировать правила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешенной доли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а также внести изменения в постановление правительства "Об утверждении инвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствами пенсионных накоплений", предусмотрев возможность инвестирования в долгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.

Совет рекомендует правительству координировать работу министерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищного страхования в РФ.